相続した不動産の登記、お忘れでないですか？「相続登記の申請の義務化」が始まります。
義務化開始は令和６年４月１日から
ニュース等で既にご存知の方もおられるかもしれませんが、民法と不動産登記法の改正により、令和６年（２０２４年）４月１日から、相続登記の申請が義務化されることになりました。
「“義務化される”ってことは、これまでは義務じゃなかったということ？」と不思議に思う方がいらっしゃるかもしれません。実は相続登記の申請そのものは“任意”であることから、相続登記がなされないままの不動産が増加し、それが社会問題化しているのです。
今回は、なぜ相続登記をしなければならないのか、義務化になった背景とその概要についてお話ししたいと思います。
そもそも相続登記とは？
相続登記とは、正確には「相続を原因とする所有権移転登記」と言います。不動産は、国の機関である法務局が登記記録によって管理しており、登記記録には不動産の所在地や面積などの不動産そのもの情報はもちろんのこと、その不動産の所有者（所有権者）の氏名・住所も記録されています。
その不動産の所有者が死亡すると相続が発生し、所有権が相続人に移転します。この所有権の移転を登記記録に記録し、公示することを「所有権移転登記」と言うのです。
なぜ義務化？その背景には“所有者不明不動産”の増加が
しかし、「所有権移転登記」は法務局が自主的に行ってはくれません。相続人等からの登記申請が提出されることによって初めて手続きが行われます。「えっ、相続したら登記内容も自動的に変わるんじゃないの！？」と驚かれる方もおられるでしょう。先に述べたように申請は義務ではなく任意によるものとされているため、特に不利益を被らないならば、申請せずにそのままにしておくケースも多いようです。
その結果、相続登記が未了のままの、所有者の所在地がわからない“所有者不明不動産”が生まれ、その数が年々増加し社会問題となっているのです。
「政府インターネットテレビ」の下記の動画をご覧ください。
なくそう所有者不明土地～相続登記等の申請が義務化されます｜政府インターネットテレビ (gov-online.go.jp)
動画にもあるように、所有者不明土地の面積は国土の約22％（平成29年国土交通省調べ）で九州よりも広く、今後さらに増えると予想されております。また、
- 管理されず放置されることで、景観や治安に悪影響を及ぼすおそれがある
- 土砂崩れなどの対策工事が進まない
- 用地の買い取り交渉ができず開発が進まないため、土地の有効活用ができない
などが具体的な問題として挙げられており、その経済的損失は年間約1800億円にものぼるとされています。（『所有者不明土地問題研究会』のH29年6月公表データによる）
今後、不動産所有者の高齢化が進み、死亡者数が増加していくことによって、問題がさらに深刻化するおそれがあり、その解決が喫緊の課題となってきました。
そこで、この所有者不明土地が増える原因の66％が相続発生時の登記名義変更が行われていないこと、残りの34％の原因は所有者の住所変更の登記が行われていないこと、であるため、まずは前者を解消すべく相続登記が義務化されるに至ったのです。
義務化されると何が変わるの？
それでは、具体的にどのような点が変わるのでしょうか。
法務省の以下の動画をご覧ください。
【全体版】令和５年４月以降、不動産に関するルールが大きく変わります！ – YouTube
主なポイントとして以下の４つが挙げられています。
- 登記申請の期限は3年以内
相続の開始及び所有権を取得したことを知った日から“3年以内” に登記申請をしなければならないという期限が設けられます。 - 施行前に相続が発生した不動産においても登記が義務化
施行日以前に相続が発生した不動産においても、所有権移転登記（相続登記）が義務化されます（そうしなければ、施行前に発生した相続、すなわち現在発生している相続登記未了を原因とする所有者不明土地の問題の解決にならないため）。 - 相続登記を怠った場合には最高で10万円の過料が！
正当な理由がないのにその申請を怠ったときは、10万円以下の過料（＝刑罰としての性質をもたない金銭罰）が科せられます。 - 「相続人申告登記制度」のスタート
“登記上の所有者が亡くなっているが、相続人間で遺産分割の話し合いがまとまらない”などの事情があり、亡くなった日から3年以内に申請することができない場合の救済措置として創設される制度です。「登記上の所有者が亡くなった旨」「自らが相続人である旨」を法務局に対し申し出ることによって、申請義務を履行したものとみなされ、過料を一時的に免れることができます。
そして、令和8年4月までに「氏名・住所の変更登記の申請の義務化」もスタートする予定ですので、合わせて覚えておきましょう。
相続登記が完了したその後は・・・
相続登記は時間が経てば経つほど、新たな相続が発生し相続人が増える、相続登記に重要な書類を紛失する、などにより手続きが煩雑になっていくおそれがあります。実際に相続登記が義務となるのはまだ少し先の話になりますが、現在相続登記が未了になっている不動産をお持ちの方は、早めに専門家に相談することをお勧めいたします。
ただし、相続登記が完了すればすべて解決というわけではありません。不動産所有者には民法に規定されている所有者としての責任が発生し、例えば、屋根の瓦がはがれかけているのを放置したために、強風で飛ばされた瓦が通行人に当たって怪我をさせてしまった場合、所有者である相続人が損害賠償責任を負うこともあります。 また、被相続人の死亡により不動産が空き家になった場合、空き家対策特別措置法により行政（市区町村）から空き家の管理について助言や指導、勧告をされることがあります。さらに、勧告しても状況が改善されなかった場合は命令が出されることや、行政から勧告を受けた場合は、固定資産税の軽減措置が解除され、税金が4倍以上に増加する場合もあるのです。 （弊社ブログ「相続した空き家、そのまま放置していませんか？」を参照ください）
「申請に自信がない」そのような時は私たちにご相談ください
とは言え、実家などの不動産を相続したものの遠方に住んでおり、管理のために頻繁に訪問するのは難しいということもあるでしょう。
そんな時は小林工務店にご相談ください！
税理士、司法書士、宅地建物取引士などとの連携を図りながら、不動産の相続相談や管理を引き受けさせていただきます。また、相続した建物のリフォームやリノベーション工事から、賃貸の手続きまで、ワンストップサービスであなたのすまいの困りごとをトータルにサポートいたします。
今回の義務化は相続登記について考える良い機会にもなると思います。皆様もぜひ相続登記のこと、そして相続登記後に不動産をどうするかについて考えてみてはいかがでしょうか。
